집을 한 번도 가져 본 적 없는데 가점이 낮아서 청약을 미루고 계셨나요? 생애최초 특별공급은 가점 없이 소득 구간별 추첨이라, 조건만 맞으면 가점이 낮아도 당첨을 노릴 수 있어요. 혼자 사는 1인 가구도 넣을 수 있어요. 조건 5가지와 소득기준, 1인 가구 60㎡ 제한까지 표로 확인해 보세요.
이 글은 민영주택(민간분양 아파트) 기준이에요. 공공주택(공공분양 아파트)은 조건이 달라요.
"가점이 낮아서 안 될 거야", "혼자 사니까 특별공급은 남 얘기야"
하고 생애최초를 그냥 지나치는 분이 많아요.
하지만 생애최초는 가점이 아니라 추첨으로 뽑아요.
대신 조건 하나만 어긋나도 당첨이 취소돼요.
넣기 전에 아래 글부터 확인하면 부적격을 줄일 수 있어요.
👉 생애최초는 1순위여야 넣을 수 있어요. 내 청약통장이 1순위인지부터 확인하세요.
👉 배우자가 결혼 전에 집이 있었거나 당첨된 적이 있다면, 어디까지 빼 주는지 여기서 확인하세요.
👉 1인 가구가 넓은 평형에 넣거나 소득을 잘못 계산하면 부적격이에요. 자주 걸리는 사유를 미리 보세요.
목차
생애최초 특별공급, 누구를 위한 물량인가요?
민영 아파트의 전용 85㎡ 이하 물량 가운데 일부를 처음 집을 사는 사람에게 따로 떼어 둔 것이 생애최초 특별공급이에요. 비율은 땅에 따라 달라요.
| 짓는 땅 | 생애최초 물량 |
|---|---|
| 공공택지 (신도시·택지지구 등) |
85㎡ 이하 물량의 17% 범위 |
| 그 밖의 땅 (민간택지) |
85㎡ 이하 물량의 7% 범위 |
규칙에는 "범위"라고 적혀 있어서 모집공고를 승인하는 지자체가 비율을 조정할 수는 있어요. 하지만 현장에서 보면 이 비율을 건드리는 지자체는 거의 없어요. 대부분 7%(공공택지 17%)에 딱 맞춰 공급해요. 정확한 세대수는 모집공고의 특별공급 세대수 표에서 생애최초 칸으로 확인하면 돼요.
생애최초 특별공급에는 가점이 없어요. 소득 구간별로 나눈 뒤 같은 구간 안에서는 추첨으로 뽑아요. 그리고 특별공급은 한 세대가 평생 한 번만 당첨될 수 있어요.
이렇게 바뀌어 왔어요
- 2020년 9월 29일: 원래 국민주택(공공)에만 있던 생애최초 특별공급이 민영 아파트에도 생겼어요. 처음엔 공공택지 15%, 민간택지 7%였어요.
- 2021년 11월 16일: 소득 기준을 넘는 사람과 1인 가구도 들어올 수 있는 추첨 물량이 생겼어요.
- 2024년 3월 25일: 배우자가 결혼 전에 당첨됐거나 집을 가졌다가 판 이력을 빼고 보게 됐어요.
- 2026년 6월 15일: 민영 아파트에 신생아 특별공급이 따로 생기면서, 한때 9%까지 늘었던 생애최초 몫이 지금의 7%(공공택지 17%)로 줄었어요. 생애최초 안에 있던 "신생아 몫"도 이때 없어졌어요.
그래서 2026년 6월 15일 전에 공고한 단지 자료나 그 무렵 글을 보면 비율이 다르게 나와요. 지금 넣을 단지는 그 단지 모집공고를 기준으로 보면 돼요.
생애최초 특별공급 조건 5가지
다섯 가지를 모두 갖춰야 해요. 하나라도 빠지면 당첨돼도 부적격이 돼요.
1. 세대원 모두 집을 가져 본 적이 없어야 해요
"지금 무주택"이 아니라 "한 번도 가져 본 적 없음"이 기준이에요. 나뿐 아니라 등본에 함께 있는 세대원 모두가 해당되고, 2018년 12월 11일 이후 계약한 분양권·입주권도 주택으로 봐요. 부모님과 같은 등본에 있다면 부모님이 예전에 집을 가졌다가 팔았어도 걸려요.
배우자가 결혼 전에 집이 있었다면요?
결혼 전에 판 집이라면 괜찮아요. 2024년 3월 25일부터 생애최초 특별공급은 배우자가 혼인신고 전에 집을 가졌다가 혼인신고 전에 판 이력을 빼고 봐요. 배우자가 결혼 전에 청약에 당첨된 이력도 빼고 봐요. 다만 모집공고일 현재는 세대 전체가 무주택이어야 하고, 결혼 뒤까지 가지고 있던 집이라면 빼 주지 않아요.
여기서 헷갈리기 쉬운 게 두 가지 있어요.
- 혼인특례·출산특례는 생애최초에 없어요. 내가 결혼 전에 당첨된 이력을 빼 주는 혼인특례는 신혼부부 특별공급에만 있고, 아이를 낳으면 특별공급을 한 번 더 주는 출산특례도 생애최초에는 쓸 수 없어요.
- 규제지역은 1순위 조건을 따로 봐요. 규제지역 생애최초는 "5년 안에 당첨된 세대가 아닐 것" 같은 1순위 조건을 그대로 따져요. 이 조건에서는 배우자의 결혼 전 당첨 이력도 빼 주지 않으니, 공고문에서 규제지역인지 먼저 확인하세요.
세 가지 특례가 어디에 쓰이는지는 출산특례·혼인특례 글에 표로 정리해 두었어요.
예전에 작은 빌라가 있었는데 괜찮을까요?
청약 규칙이 정한 무주택 인정 경우에 해당하면, 그 집은 처음부터 가지지 않은 것으로 봐요. 대표적인 것이 소형저가 주택이에요.
- 아파트: 전용 60㎡ 이하, 공시가격 수도권 1억 6천만 원(그 밖의 지역 1억 원) 이하
- 단독·연립·다세대 등: 전용 85㎡ 이하, 공시가격 수도권 5억 원(그 밖의 지역 3억 원) 이하
- 둘 다 이런 집을 한 세대만 가진 경우에 해당
이 부분은 바뀐 지 오래되지 않았어요. 2023년 11월 9일까지는 소형저가 주택 예외가 민영 일반공급에만 적용돼서, 생애최초를 포함한 특별공급에서는 작은 빌라 하나도 "집을 가졌던 사람"이었어요. 2023년 11월 10일부터 공공임대만 빼고 특별공급에도 인정돼요. 예전 글에서 "생애최초는 소형저가 예외가 안 된다"는 말을 봤다면 그 시절 기준이에요. 내 경우가 맞는지는 공시가격 기준일까지 모집공고에서 확인하세요.
2. 혼인 중이거나 자녀가 있어야 해요(아니면 1인 가구)
모집공고일 현재 결혼한 상태이거나 자녀가 있으면 소득 구간별 물량 전체에 넣을 수 있어요. 둘 다 아니면 1인 가구 등으로 보고 추첨 물량에만 넣을 수 있어요. 1인 가구 이야기는 아래에서 따로 정리했어요.
3. 소득세를 5년 이상 냈어야 해요
모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부해야 해요. 자세한 확인 방법은 아래 "소득세 5년" 부분에 있어요.
4. 1순위 무주택세대구성원이어야 해요
청약통장이 1순위여야 하고, 세대원 모두 무주택이어야 해요. 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)이라면 1순위 조건이 더 붙어서 세대주여야 하고, 세대원 중 최근 5년 안에 청약에 당첨된 사람이 없어야 해요. 1순위 조건은 지역별로 정리해 둔 글이 있어요.
5. 소득·자산 기준을 맞춰야 해요
가구 월평균소득이 도시근로자 월평균소득의 160% 이하여야 해요. 160%를 넘어도 세대원이 가진 부동산(건물+토지) 가액이 3억 3,100만 원 이하라면 추첨 물량에 넣을 수 있어요. 민영 아파트는 자동차나 예금 같은 다른 자산은 보지 않아요.
생애최초 특별공급 소득기준과 뽑는 순서
2026년 모집공고에는 2025년 도시근로자 가구당 월평균소득이 적용돼요. 3인 이하 가구는 같은 금액을 써요.
| 가구원 수 | 130% 이하 (우선공급) |
160% 이하 (일반공급) |
|---|---|---|
| 3인 이하 | 9,793,892원 | 12,054,021원 |
| 4인 | 11,442,863원 | 14,083,523원 |
| 5인 | 12,125,081원 | 14,923,176원 |
| 6인 | 12,878,142원 | 15,850,021원 |
| 7인 | 13,631,203원 | 16,776,866원 |
| 8인 | 14,384,265원 | 17,703,710원 |
9인 이상은 1명이 늘 때마다 100% 기준 579,278원씩 더해요.
당첨자는 우선공급, 일반공급, 추첨공급의 세 단계로 뽑아요.
앞 단계에서 떨어져도 끝이 아니에요. 다음 단계 추첨에 다시 들어가니, 소득이 낮을수록 추첨 기회가 세 번까지 생겨요. 반대로 1인 가구와 소득 160%를 넘는 사람은 마지막 추첨공급에서만 뽑혀요.
소득은 누구 것까지, 언제 것을 보나요?
- 가구원 수: 무주택세대구성원 모두(임신 중이면 태아 포함). 부모님은 1년 이상 같은 등본에 있어야 가구원으로 세요.
- 합치는 소득: 등본상 만 19세 이상 세대원의 소득을 모두 더해요.
- 보는 해: 공고가 1~3월이면 전전년도, 4~6월이면 근로자는 전년도·사업자는 전전년도, 7~12월이면 전년도 소득이에요.
1인 가구도 신청할 수 있나요?
네, 할 수 있어요. 다만 결혼하지 않았고 자녀도 없다면 추첨공급(30%)에서만 뽑히고, 집 크기 제한이 붙어요.
| 등본 상황 | 넣을 수 있는 면적 |
|---|---|
| 혼자 사는 세대주 (형제·동거인과 사는 세대주 포함) |
전용 60㎡ 이하만 |
| 부모님(직계존속)과 같은 등본에 있음 |
전용 85㎡ 이하 |
1인 가구도 소득 160% 이하이거나, 넘더라도 부동산 3억 3,100만 원 이하 중 하나는 맞춰야 해요.
현장에서 보면 이 60㎡ 제한을 놓치는 분이 꽤 있었어요. 특히 2021년 11월 1인 가구가 생애최초 추첨 물량에 처음 들어왔을 때 그랬어요. 혼자 사는 단독세대주가 84㎡에 생애최초로 넣는 경우가 종종 있었거든요. "1인 가구도 된다"는 소식만 듣고 주택형 제한은 미처 못 본 거예요.
이렇게 넣으면 당첨돼도 부적격이에요. 혼자 사는 분은 넣기 전에 주택형 면적부터 확인하세요.
소득세 5년, 어떻게 확인하나요?
생애최초는 "그동안 일해서 세금을 낸 사람"을 대상으로 해요. 그래서 소득세 납부 기간을 따로 봐요.
- 어떤 소득: 근로소득이나 사업소득에 대한 소득세만 쳐요. 강연료 같은 기타소득만 있었다면 인정되지 않아요. 프리랜서로 3.3%를 뗐다면 보통 사업소득이라 인정돼요.
- 5년 세는 법: 해마다 이어지지 않아도 소득세를 낸 해를 합쳐서 봐요.
- 0원도 인정: 소득공제·세액공제·감면으로 낼 세금이 0원이 된 해도 납부한 해로 봐요.
- 지금 일하는 중: 모집공고일 현재 근로자나 자영업자여야 해요. 지금 쉬고 있다면 최근 1년 안에 소득세를 낸 기록이 있어야 해요.
- 서류: 보통 소득금액증명(홈택스), 근로소득 원천징수영수증 같은 서류로 확인해요. 자세한 제출 서류는 모집공고에서 확인하세요.
현장에서도 이 부분을 걱정하는 분이 많아요. "중간에 일을 쉰 해가 있는데 5년이 안 되는 거 아닌가요?", "연말정산 하고 나니 낸 세금이 0원인데 괜찮을까요?" 같은 질문이에요.
둘 다 괜찮아요. 소득세를 낸 해를 합쳐서 5년이면 되고, 공제·감면으로 0원이 된 해도 낸 해로 쳐요. 걱정된다면 홈택스에서 소득금액증명을 연도별로 떼어 근로소득이나 사업소득이 있었던 해를 세어 보세요.
공공분양 생애최초는 이렇게 달라요
LH·SH 같은 공공분양 아파트에도 생애최초 특별공급이 있지만 숫자가 달라요. 헷갈리지 않게 따로 표로 둘게요.
| 구분 | 민영 아파트 | 공공분양 아파트 |
|---|---|---|
| 물량 | 7% 공공택지 17% |
15% |
| 청약통장 | 1순위 | 1순위 저축액 600만 원 이상 |
| 소득 | 130%·160% 단계 그 위는 추첨 |
100%부터 단계별 세부 기준은 공고문 |
| 자산 | 소득 초과자만 부동산 3억 3,100만 원 |
부동산 2억 1,550만 원 자동차 4,542만 원 |
공공분양 자산 금액은 2026년 10월 청약홈 안내 기준이고 해마다 바뀌어요.
신혼부부 특공과 둘 다 될 때는 어디로 넣을까요?
결혼 7년이 안 됐고 집을 가져 본 적이 없다면 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 둘 다 해당될 수 있어요. 하지만 같은 단지에 특별공급은 한 건만 넣을 수 있어요. 특별공급끼리 두 건을 넣으면 둘 다 무효예요.
- 신혼부부 특별공급: 같은 소득 구간 안에서 지금 배우자와 혼인 중 낳은 미성년 자녀가 있는 사람이 먼저이고, 그 안에서는 해당지역 거주자, 자녀 수가 많은 순서로 뽑아요. 다만 소득 기준이 더 낮아요(우선공급 100%, 맞벌이 120%).
- 생애최초 특별공급: 자녀 수와 관계없이 소득 구간 안에서 추첨해요. 소득 기준이 신혼보다 넉넉해요(130%·160%).
내가 결혼 전에 특별공급에 당첨된 적이 있다면 생애최초로는 다시 넣을 수 없지만, 신혼부부 특별공급은 혼인특례로 한 번 더 넣을 수 있어요. 이런 경우라면 신혼부부 쪽을 먼저 보세요.
둘 다 되는 분이라도 어느 쪽이 쉽다고 말하기는 어려워요. 두 특별공급 모두 경쟁률이 세거든요.
맞벌이라서 신혼부부 쪽 소득 기준이 더 여유 있다고 생각하는 분도 있는데, 민영 아파트는 그렇지 않아요. 맞벌이 신혼부부는 우선공급 120%, 일반공급 160%까지이고 부부 중 한 명의 소득에도 상한이 있어요. 생애최초는 외벌이·맞벌이 구분 없이 130%·160%라서, 소득만 놓고 보면 생애최초가 같거나 조금 더 넉넉해요.
그래서 저는 혼인 중 낳은 자녀가 있으면 신혼부부, 자녀가 없거나 소득이 120~130% 사이라면 생애최초를 먼저 따져 보는 게 낫다고 봐요.
아이가 2세 미만이라면 신생아 특별공급 글도 함께 보세요. 신생아 특별공급은 결혼 기간과 관계없이 넣을 수 있어요.
신청 전에 이것만 확인하세요
- 등본에 있는 세대원 모두 예전에 집이나 분양권을 가진 적이 없는지
- 배우자의 결혼 전 집은 혼인신고 전에 팔았는지
- 예전 집이 있었다면 소형저가 주택 같은 무주택 인정 경우에 해당하는지
- 소득세를 낸 해가 합쳐서 5년 이상인지, 지금 일하고 있는지
- 청약통장이 1순위인지, 규제지역이면 세대주이고 5년 안 당첨자가 없는지
- 가구 소득이 130%·160% 중 어디에 드는지, 넘으면 부동산 가액이 3억 3,100만 원 이하인지
- 1인 가구라면 넣으려는 주택형이 60㎡ 이하인지
- 모집공고의 생애최초 세대수와 제출 서류 목록
마무리
앞에서 본 것처럼 생애최초 특별공급은 공공 아파트에만 있다가 민영 아파트로, 다시 결혼하지 않은 1인 가구까지 문이 넓어졌어요. 그래서 가점이 낮은 젊은 층이 노려 볼 만한 특별공급이라고 생각해요. 자녀 수도 따지지 않아서 아이가 없는 분도 같은 조건으로 추첨에 들어가요.
대신 그만큼 많이 몰려서 경쟁이 세요. 제 생각엔 분양가가 쉽게 내려가지는 않을 것 같아요. 그래서 조건이 맞는다면 이런 특별공급을 활용해 하루라도 빨리 내 집을 마련하는 게 젊은 분들께 낫다고 봐요. 넣기 전에 위 체크리스트로 부적격만 피하세요.
정리하면 이래요.
- 생애최초 특별공급은 민영 85㎡ 이하 물량의 7%(공공택지 17%) 범위이고, 가점 없이 소득 구간별 추첨이에요.
- 세대원 모두 집을 가진 적이 없고, 소득세를 5년 이상 냈고, 1순위 무주택세대구성원이어야 해요.
- 배우자가 결혼 전에 팔았던 집과 결혼 전 당첨 이력은 빼고 보지만, 혼인특례·출산특례는 생애최초에 없어요.
- 소득은 130%(우선)·160%(일반), 넘으면 부동산 3억 3,100만 원 이하로 추첨 물량에 넣을 수 있어요.
- 1인 가구는 추첨 물량에만 넣을 수 있고, 혼자 사는 세대주는 60㎡ 이하만 돼요.
출처: 「주택공급에 관한 규칙」 제43조·제53조·제55조의3(국토교통부령, 2026-06-15 시행), 한국부동산원 청약홈 청약제도안내, 「혼인특례·출산특례 관련 사업주체 매뉴얼」(2025-03-31), 2026년 6월 샘플 입주자모집공고문. 확인일 2026-10-18. 실제 청약 전에는 단지별 입주자모집공고문을 꼭 확인하세요.
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