청약 가점이 몇 점인지 몰라서, 혹은 점수가 낮아 보여서 청약을 미루고 계신가요? 청약 가점은 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 통장 가입기간 17점을 더한 84점 만점이에요. 청약홈 청약 가점 계산기에 네 가지만 넣으면 내 점수가 바로 나와요.
이 글은 민영주택(민간분양 아파트) 기준이에요. 공공주택(공공분양 아파트)은 조건이 달라요.
"제 점수로는 어림도 없겠죠?"
가점이 낮다고 청약을 포기하는 분이 많아요.
하지만 같은 물량의 일부는 점수와 상관없이 추첨으로 뽑아요.
내 점수로 가점제에 넣을지, 추첨제를 노릴지
아래 글부터 확인하면 방향이 잡혀요.
👉 가점제·추첨제는 일반공급 1순위 안에서 뽑는 방법이에요. 내가 1순위가 되는지부터 확인하세요.
👉 신혼부부나 아이를 낳은 세대라면 가점 경쟁 말고 특별공급을 노릴 수 있어요. 예전에 특별공급을 썼어도 한 번 더 넣는 길이 있어요.
👉 가점을 실제보다 높게 넣으면 부적격이 될 수 있어요. 자주 걸리는 사유를 미리 보면 실수를 줄일 수 있어요.
목차
가점제와 추첨제, 뭐가 다른가요?
일반공급 1순위 안에서도 경쟁이 붙으면 두 가지 방법으로 나눠 뽑아요.
- 가점제: 무주택기간·부양가족수·통장 가입기간을 점수로 매겨 높은 순서대로 뽑아요. 오래 무주택으로 지냈고 가족이 많을수록 유리해요.
- 추첨제: 점수와 관계없이 추첨으로 뽑아요. 나이가 어리거나 가족이 적어 가점이 낮은 분, 집이 있는 분에게 기회가 되는 물량이에요.
한 주택형의 물량을 정해진 비율로 나눠서, 일부는 가점제로, 나머지는 추첨제로 뽑아요. 가점제로 넣은 분이 떨어지면 자동으로 추첨제 대상에 다시 들어가요.
참고로 가점제·추첨제는 민영주택 방식이에요. LH 같은 공공이 짓는 국민주택·공공분양은 점수가 아니라 무주택기간과 납입한 금액·횟수 순서로 뽑는 순차제라서 이 글의 계산과 달라요.
면적과 지역마다 가점제 비율이 달라요
가점제로 뽑는 비율은 집 크기(전용면적)와 단지가 있는 지역에 따라 정해져요.
| 전용면적 | 투기과열지구 | 조정대상지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 가점제 40% 추첨제 60% |
가점제 40% 추첨제 60% |
가점제 40% 이하 |
| 60㎡ 초과~85㎡ 이하 | 가점제 70% 추첨제 30% |
가점제 70% 추첨제 30% |
가점제 40% 이하 |
| 85㎡ 초과 | 가점제 80% 추첨제 20% |
가점제 50% 추첨제 50% |
추첨제 100% |
이 비율은 2023년 4월 1일에 크게 바뀌었어요. 그 전엔 투기과열지구 85㎡ 이하가 전부 가점제라서, 가점이 낮은 젊은 무주택자는 규제지역 중소형 아파트에 넣어 볼 방법이 거의 없었어요. 지금은 85㎡ 이하에도 추첨 물량이 30~60% 있어요.
비규제지역의 85㎡ 이하 가점제 비율은 40% 이하 범위에서 시장·군수·구청장이 정해요. 그런데 현장에서 보면 지자체장이 40%보다 낮춘 단지는 한 번도 못 봤어요. 그래서 비규제지역도 사실상 가점제 40%라고 생각하시면 돼요. 그래도 내가 넣을 주택형의 정확한 비율은 입주자모집공고문의 "일반공급 가점제·추첨제 비율"에서 한 번 더 확인하세요.
청약 가점 84점, 이렇게 계산해요
무주택기간: 최대 32점
1년 미만이면 2점이고, 1년마다 2점씩 올라 15년 이상이면 32점이에요. 만 30세 미만이면서 혼인한 적이 없거나, 지금 집이 있으면 0점이에요.
여기서 가장 많이 틀리는 게 언제부터 세느냐예요. 무주택기간은 만 30세가 된 날과 혼인신고일 중 빠른 날부터 세요. 그런데 현장에서 보면 성인이 된 만 19세부터 계산하는 분이 정말 많아요. 만 19세부터 세는 건 다자녀 특별공급 배점이라 일반공급 가점과는 달라요. 이렇게 넣으면 점수가 몇 점씩 높아져서 당첨 뒤에 문제가 돼요.
집을 가졌던 적이 있다면 마지막으로 무주택자가 된 날과 비교해 늦은 날부터 세요. 무주택기간은 신청자와 배우자만 봐요. 다만 규제지역에서 가점제로 넣으려면 모집공고일 현재 세대원 모두가 무주택이어야 해요. 비규제지역은 1주택 세대도 가점제로 넣을 수 있어요. 대신 무주택기간은 0점이에요.
부양가족수: 최대 35점
본인을 빼고 0명이면 5점, 1명마다 5점씩 올라 6명 이상이면 35점이에요. 세 항목 중 배점이 가장 커요.
- 배우자: 주민등록이 따로 있는 분리세대여도 인정돼요.
- 직계존속(부모·조부모, 배우자의 부모 포함): 신청자가 세대주여야 하고, 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 등본에 있어야 해요. 배우자가 분리세대라면 배우자 등본에 있는 부모님도 넣을 수 있는데, 이때는 배우자가 그 세대의 세대주여야 해요. 3년은 내 등본과 배우자 등본에 있던 기간을 이어서 채워도 돼요. 다만 옮기는 사이 단 하루라도 주민등록이 떨어졌다면, 다시 들어온 날부터 새로 세요.
- 집이 있는 직계존속: 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 집이 있으면 두 사람 모두 빠져요.
- 미혼 자녀: 만 30세 미만은 공고일 현재 같은 등본에 있으면 되고, 만 30세 이상은 1년 이상 계속 같은 등본에 있어야 해요.
- 재혼 가정 자녀: 내 전혼자녀는 내 등본이나 배우자 등본에 있으면 되지만, 배우자의 전혼자녀는 반드시 내 등본에 있어야 인정돼요.
부양가족수도 실수가 많은 항목이에요. 부모님을 모시고 산 기간이 3년이 안 됐는데 넣거나, 부모님 명의 집이 있는 걸 모르고 넣는 경우가 많아요. 현장에서 특히 자주 보는 게 계부·계모 사례예요. 계부·계모는 친양자 입양이 아니면 직계존속이 아니라서 부양가족에 넣을 수 없어요. 그리고 계부·계모 명의로 집이 있으면, 그 배우자인 내 아버지나 어머니도 부양가족에서 빠져요. 이걸 모르고 넣었다가 부적격이 되는 경우가 정말 많아요. 무주택 판단 기준은 아래 글에 자세히 정리했어요.
청약통장 가입기간: 최대 17점
6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 그다음 1년마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점이에요. 미성년자 때 가입한 기간은 최대 5년까지 인정되는데, 2023년까지 가입한 기간은 그중 2년까지만 쳐 줘요. 예전엔 미성년 기간을 2년까지만 인정했다가 2024년 7월 1일부터 5년으로 늘었어요.
2024년 3월 25일부터는 배우자 통장 가입기간의 절반을 점수로 더해 줘요. 배우자가 가입한 지 1년 미만이면 1점, 1~2년이면 2점, 2년 이상이면 3점이에요. 본인 점수와 합쳐도 17점을 넘을 수는 없어요. 배우자 통장은 공고일 기준으로 가입 상태여야 하고, 그 통장으로 당첨된 적이 없어야 해요. 당첨 뒤 서류 확인 때 배우자 통장 확인서가 필요하니 계약할 때까지 해지하지 마세요.
청약홈 가점 계산기 사용법
청약홈에는 가점을 미리 계산해 볼 수 있는 계산기가 있어요. 로그인 없이 쓸 수 있어요.
메뉴로 찾을 때는 청약홈 왼쪽 메뉴의 "공고단지 청약연습" → "청약가점계산기"로 들어가요.
- Q1 무주택기간: 목록에서 내 무주택기간을 골라요. 미혼이면 만 30세부터 센다는 안내가 화면에도 있어요.
- Q2 부양가족: 배우자 있음·없음을 고르고, 본인의 직계존속, 배우자의 직계존속, 미혼 자녀 수를 각각 골라요.
- Q3 청약통장: 순위기산일(보통 통장 가입일)과 생년월일을 넣어요. 미성년 가입 기간은 계산기가 인정 범위만큼만 쳐 줘요.
- Q4 배우자 통장: 배우자 통장 점수를 0~3점 중에서 골라요.
- 가점 계산하기를 누르면 항목별 점수와 합계가 나와요.
계산기는 내가 고른 값을 더해 줄 뿐, 그 값이 맞는지는 확인해 주지 않아요. 실제 청약할 때도 가점은 신청자가 직접 입력하고, 그 책임은 신청자에게 있어요. 화면 위에도 "착오 신청에 따른 책임은 청약자 본인에게 있다"는 안내가 있어요.
가점이 같으면 누가 당첨되나요?
가점제는 해당 지역 신청자를 먼저 뽑고, 같은 지역 안에서 점수 높은 순서로 뽑아요. 점수가 같으면 청약통장 가입기간이 긴 사람이 먼저이고, 그래도 같으면 추첨해요. 2024년 3월 25일 전에는 점수가 같으면 바로 추첨했어요. 다만 예비입주자 순번을 정할 때는 지금도 점수가 같으면 바로 추첨해요.
추첨제는 무주택자가 먼저예요
추첨제라고 모두 같은 조건으로 뽑는 건 아니에요. 투기과열지구·조정대상지역·수도권·광역시에서는 추첨 물량을 이 순서로 나눠요.
- 추첨 물량의 75%: 무주택세대구성원끼리 추첨
- 나머지 25%: 1번에서 떨어진 무주택자 + 1주택 세대가 함께 추첨
- 그래도 남으면: 1순위 신청자 전체 추첨
예전에는 1주택 세대가 여기서 당첨되려면 기존 집을 팔겠다는 조건을 받아들여야 했는데, 2023년 2월 28일 개정으로 이 처분 조건이 없어졌어요. 그리고 비규제지역이라도 수도권·광역시라면 이 75% 규칙이 적용돼요.
유주택자도 청약할 수 있나요?
있어요. 다만 지역에 따라 들어갈 수 있는 문이 달라요.
| 구분 | 1주택 세대 | 2주택 이상 세대 |
|---|---|---|
| 규제지역 | 가점제 불가 추첨제만 가능 |
1순위 불가 |
| 비규제지역 | 가점제 가능(무주택기간 0점) 추첨제 가능 |
추첨제 가능 수도권 공공주택지구는 1순위 불가 |
규제지역 및 수도권·광역시에서는 75%를 무주택자에게 먼저 주고 남은 물량도 무주택자와 함께 다시 추첨해요. 그래서 현장에서 보면 규제지역에서 유주택자가 추첨으로 당첨되는 경우는 솔직히 별로 없어요. 비규제지역은 1주택자도 가점제에 넣을 수 있고 2주택 이상도 추첨제에 참여할 수 있어서, 유주택자가 당첨되는 경우를 꽤 많이 봐요. 그래도 비규제지역 중 경쟁이 치열한 단지는 무주택기간이 0점인 유주택자가 가점으로는 밀리니, 추첨에서 종종 보이는 정도예요.
특별공급은 무주택세대구성원만 넣을 수 있어요. 다만 예전에 특별공급을 받은 세대가 2024년 6월 19일 이후 아이를 낳았다면, 집이 있어도 그 집을 처분하는 조건으로 특별공급을 한 번 더 넣을 수 있어요. 자세한 조건은 출산특례·혼인특례 글에 정리했어요.
가점제로 당첨되면 2년은 가점제를 못 넣어요
가점제로 당첨되면 그 사람과 같은 세대원은 당첨자 발표일부터 2년 동안 가점제로 신청할 수 없어요. 추첨제로는 넣을 수 있어요. 이 제한은 규제지역의 재당첨 제한과는 따로 걸리는 거라서, 비규제 단지에 가점제로 당첨돼도 생겨요.
가점 입력 실수는 부적격으로 이어져요
청약할 때 넣은 가점이 실제보다 높으면 당첨 뒤 서류 확인에서 걸려요. 반대로 서류상 점수가 더 높게 나와도 입력한 점수보다 올려 주지는 않아요.
현장에서 보면 청약통장 점수는 거의 틀리지 않아요. 가입기간이 자동으로 계산되기 때문이에요. 배우자 통장 점수는 직접 고르니 예외예요. 문제는 무주택기간과 부양가족수예요. 이 두 항목을 잘못 넣어 떨어지는 분이 많아요.
다만 점수가 깎여도 바로 부적격은 아니에요. 다시 계산한 점수가 그 주택형 당첨자 최저 가점보다 높으면 당첨이 유지돼요. 최저 가점과 같다면, 그 점수인 신청자가 모두 당첨된 경우에만 유지되고, 같은 점수 중 한 명이라도 떨어졌다면 부적격이에요. 최저 가점보다 낮아지면 당연히 부적격이고요. 그래서 현장에서는 감점은 됐지만 부적격은 피하는 경우도 상당히 많아요. 그래도 처음부터 정확히 넣는 게 가장 안전해요. 어떤 경우가 부적격으로 이어지는지는 청약 부적격 사유 글에 정리했어요.
마무리하며
"몇 점이면 당첨되나요?"라는 질문을 정말 많이 받는데, 이건 지역과 단지 인기에 따라 너무 달라서 한 숫자로 말하기 어려워요. 어떤 단지는 84점 만점자가 나오기도 하고, 겨우 1:1 경쟁률을 넘긴 단지는 나이도 어리고 부양가족도 없는 분이 가점제로 당첨되기도 해요. 그래서 내 점수가 낮다고 미리 포기할 필요는 없다고 생각해요. 대신 넣으려는 단지 주변에서 기존에 분양한 단지들의 당첨 가점과 경쟁률을 참고해서, 가점제로 승부할지 추첨제를 노릴지 정하는 게 현실적이에요. 그리고 무엇보다 계산기에 넣는 값, 특히 무주택기간을 언제부터 세는지와 부양가족으로 넣는 사람이 맞는지는 한 번 더 확인하세요. 점수 몇 점 높이려다 당첨이 취소되면 그 손해가 훨씬 커요.
한눈에 정리
- 청약 가점은 무주택기간 32점 + 부양가족수 35점 + 통장 가입기간 17점 = 84점이에요.
- 무주택기간은 만 30세와 혼인신고일 중 빠른 날부터 세요. 만 19세부터가 아니에요.
- 가점제 비율은 면적과 규제지역 여부마다 달라요. 85㎡ 이하 비규제지역은 40% 이하에서 지자체가 정하지만, 현장에선 40%보다 낮춘 경우가 없어 사실상 40%예요.
- 청약홈 가점 계산기로 미리 계산할 수 있지만, 입력값 책임은 신청자에게 있어요.
- 추첨제는 규제지역·수도권·광역시에서 75%를 무주택자에게 먼저 줘요.
- 유주택자는 규제지역에선 1주택만 추첨제로 넣을 수 있고, 비규제지역에선 1주택은 가점제(무주택기간 0점)·추첨제, 2주택 이상은 추첨제로 넣을 수 있어요.
- 가점제로 당첨되면 2년 동안 가점제 신청을 못 해요.
- 가점이 낮은 신혼부부·출산 가구는 특별공급과 혼인특례·출산특례도 함께 보세요.
출처: 「주택공급에 관한 규칙」 제10조·제28조·제58조·별표 1(국토교통부령 제1592호, 2026-06-15 시행), 한국부동산원 청약홈 청약제도안내(APT)·청약가점계산기·「주택공급에 관한 규칙 개정사항 안내」(2024-03-25 시행분), 국토교통부 주택청약 FAQ(2024년 5월). 확인일 2026-10-18. 실제 청약 전에는 단지별 입주자모집공고문을 꼭 확인하세요.
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