무순위 청약은 처음 분양 때 경쟁이 있었던 단지에서 계약 포기나 부적격으로 남은 물량을 다시 추첨하는 제도예요. 청약통장은 필요 없지만 2025년 6월부터 무주택세대구성원만 신청할 수 있어요. 미분양을 파는 임의공급과는 자격도, 당첨자 관리도 달라서 꼭 구분해야 해요.
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저는 아파트 분양 현장에서 일하고 있고, 무순위 접수도 여러 번 진행해 봤어요. 현장에서 보면 "이것도 무순위죠?" 하고 물어보시는 집이 사실은 임의공급인 경우가 꽤 많았어요. 청약홈에서도 둘 다 "잔여세대"로 같이 올라오니 헷갈릴 만해요. 그런데 자격, 당첨자 관리, 계약 뒤 무주택 인정까지 전부 달라요. 현장에서 자주 받은 질문 순서대로 정리해 볼게요.
무순위 청약은 어떤 집이 나오는 건가요?
처음 분양할 때 신청자가 물량보다 많았던 주택형, 즉 경쟁이 있었던 주택형에서 나오는 물량이에요. 당첨자가 부적격으로 걸리거나 계약을 포기하면 먼저 예비입주자에게 순서대로 넘어가요. 예비입주자까지 다 돌았는데도 남으면 그때 다시 공개 모집을 하는데, 이게 무순위(사후) 청약이에요.
흔히 "줍줍"이라고 부르죠. 인기 있던 단지라 분양가가 시세보다 낮은 경우가 많아서 경쟁률이 높게 나와요.
2025년 6월 10일부터 자격이 바뀌었어요
예전에는 국내에 거주하는 성인이면 집이 있어도 넣을 수 있었어요. 사실 이 자격은 여러 번 바뀌었어요. 2021년 5월 28일 해당 지역에 거주하는 무주택세대구성원으로 좁혀졌다가, 2023년 2월 28일 다시 누구나 넣을 수 있게 풀렸어요. 주택공급에 관한 규칙이 2025년 6월 10일부터 바뀌면서 지금은 이렇게 돼요.
- 신청 자격: 국내에 거주하는 무주택세대구성원 (외국인 불가)
- 거주 요건: 시장·군수·구청장이 단지마다 정해요. 해당 광역지자체(예: 서울)나 광역권(예: 서울·인천·경기)으로 묶을 수도 있고, 요건 없이 전국으로 받을 수도 있어요.
- 당첨자 선정: 추첨, 동·호수도 추첨으로 배정
- 예비입주자: 공급 세대수의 최대 5배까지 추첨으로 뽑아요
시세차익이 크거나 경쟁이 셌던 단지는 거주 요건이 붙고, 미분양이 많은 지역은 전국으로 받는 식이에요. 그래서 같은 무순위라도 공고문의 "무순위(사후) 자격요건" 칸을 꼭 봐야 해요. 제가 받은 문의 중엔 예전 기사만 보고 "집 있어도 되는 거 아니에요?" 하시는 분이 아직 있어요. 지금은 안 돼요.
신청 자체가 안 되는 경우
- 같은 단지에 이미 당첨된 사람 (계약을 안 했어도 포함)
- 부적격 당첨자로 제한 기간 중인 사람
- 공급질서 교란자로 제한 기간 중인 사람
- 규제지역이라면 재당첨 제한 기간 중인 사람과 그 세대원
특히 첫 번째를 모르는 분이 많아요. 처음에 당첨됐다가 포기한 단지가 무순위로 다시 나와도, 본인은 다시 넣을 수 없어요.
임의공급은 무순위랑 뭐가 다를까요?
가장 많이 헷갈리는 부분이에요. 둘 다 "청약 끝나고 남은 집"이라서 같은 걸로 생각하시는데, 왜 남았느냐가 달라요.
- 무순위: 경쟁이 있었는데 포기·부적격으로 생긴 빈자리. 규칙에 정해진 절차대로 다시 뽑아야 해요.
- 임의공급: 처음부터 신청자가 물량보다 적어서 남은 미분양, 또는 무순위를 했는데도 신청자가 모자라(경쟁률 1대1 미만) 남은 집. 이건 사업주체가 방식을 정해서 팔 수 있어요.
| 구분 | 무순위(사후) | 임의공급 |
|---|---|---|
| 남은 이유 | 경쟁 후 포기·부적격 | 신청자 부족(미분양) |
| 신청 자격 | 무주택세대구성원 + 거주 요건(있는 경우) | 국내 거주 만 19세 이상이면 집이 있어도 가능 |
| 공급 방식 | 청약홈 추첨 (규제지역 2회, 비규제지역 1회 의무) | 사업주체가 정함 (청약홈 추첨, 선착순 등) |
| 당첨자 관리 | 규제지역이면 관리됨 | 관리되지 않음 |
| 계약 뒤 분양권 | 주택 소유로 봄 | 최초 미분양분이면 무주택으로 봄 |
미분양 현장에서 임의공급을 "청약홈"으로 공개모집하는 이유
임의공급은 선착순으로 팔아도 되는 집이에요. 그런데 요즘은 청약홈을 통해 공개모집을 하는 경우가 많아서 겉보기엔 무순위와 똑같아요. 솔직히 말하면 사업주체 입장에서는 관심고객 연락처를 모으려는 목적이 커요. 접수자가 많아 보이면 "인기 있는 단지인가?" 하는 인상도 생기고요.
청약홈에서는 "청약일정 및 통계 → APT 잔여세대"로 들어가면 목록이 나오고, "구분" 칸에 무순위(사후)인지 임의공급인지 적혀 있어요. 분양구분 체크박스로 하나만 골라 볼 수도 있어요. 그러니 공고 제목과 이 "구분" 칸부터 확인하세요. 임의공급이라면 서두를 이유가 없어요. 경쟁이 없어서 남은 집이니까 동·호수, 분양가 할인 여부, 옵션 조건을 천천히 비교해도 늦지 않아요.
계약취소 주택 재공급도 따로 있어요
하나 더 헷갈리는 게 있어요. 위장전입이나 불법전매가 적발돼 계약이 취소된 집을 다시 파는 "불법행위 재공급"이에요. 이건 해당 시·군에 사는 무주택세대주를 대상으로 청약홈에서 추첨하고, 지역과 상관없이 당첨자로 관리돼요. 청약홈 같은 목록에 뜨지만 무순위와는 또 다른 공급이에요.
청약통장이 있어야 하나요?
아니요. 무순위도, 임의공급도, 불법행위 재공급도 청약통장 가입 여부와 관계없이 신청할 수 있어요. 당첨돼도 통장은 그대로예요. 현장에서 이 질문을 제일 많이 받았어요. "통장 써 버리면 나중에 좋은 단지 못 넣잖아요" 하고 걱정하시는데, 무순위는 통장과 상관이 없어요.
대신 통장보다 중요한 게 두 가지 있어요. 당첨자 관리, 그리고 계약 뒤 무주택 자격이에요.
당첨되고 계약 안 하면 불이익이 있나요?
단지가 규제지역(투기과열지구·청약과열지역)이냐 아니냐에 따라 완전히 달라요.
규제지역이라면: 계약 안 해도 당첨자로 관리돼요
규제지역 무순위에 당첨되면 계약 체결 여부와 관계없이 당첨자로 관리돼요. 계약을 포기해도 아래 제한이 그대로 붙어요.
- 재당첨 제한: 투기과열지구 10년, 청약과열지역 7년 (당첨자 발표일부터)
- 1순위 제한: 당첨자와 세대원 모두 5년간 규제지역 1순위 청약 불가
2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 구 전체와 경기 12곳(과천·광명·분당·하남 등)이 규제지역이 됐고, 2026년 7월 1일 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 더해져 경기는 15곳이 됐어요. 그래서 서울 무순위는 이제 대부분 이 경우라고 보시면 돼요. 지정 지역은 앞으로도 바뀔 수 있으니, 정확한 건 공고문 "규제지역여부" 칸에 나와요.
비규제지역이라면: 단순 포기는 당첨자로 관리되지 않아요
비규제지역 무순위는 당첨자로 관리되지 않아요. 계약을 안 해도 재당첨 제한이 생기지 않고요. 임의공급도 지역과 관계없이 당첨자로 관리되지 않아요.
그래서 비규제지역 무순위는 일단 넣고 보는 분이 정말 많아요. 현장에서 보면 당첨되고 포기하는 사람이 상당히 많아요. 당첨자 발표 날 연락이 안 되는 분도 있고, 계약일에 아예 안 오시는 분도 있어요. 포기 물량이 나오면 예비입주자 계약을 진행하고, 그래도 남으면 공고를 다시 내야 해서 현장에서는 꽤 큰 일이에요.
다만 부적격은 따로 봐야 해요. 규제지역 무순위에서 자격이 안 되는데 넣었다가 부적격으로 판정되면, 부적격 당첨일부터 일정 기간 다른 분양주택 당첨도 막혀요. 기간은 신청하려는 주택의 지역 기준으로 수도권과 규제지역은 1년, 그 밖의 지역은 6개월, 위축지역은 3개월이에요. 비규제지역이라면 부적격이어도 계약만 할 수 없을 뿐, 부적격 당첨자로 관리되지 않아서 나중에 다른 곳에 청약하는 데는 문제가 없어요. 그래도 규제지역이라면 "포기하면 그만이지" 하고 자격 확인 없이 넣는 건 피하세요.
계약하기로 했다면: 이체 한도부터 확인
계약금은 현장에서 현금으로 받지 않고 이체로만 받아요. 하루 이체 한도에 걸려서 계약일에 당황하시는 분도 있으니 미리 한도를 올려 두세요.
계약하면 무주택 자격은 어떻게 되나요?
이 부분은 현장에서 보면 놓치는 분이 많아서 따로 적어요.
- 무순위로 계약한 분양권: 향후 청약할 때 주택을 가진 것으로 봐요. 무주택 기간이 끊기고, 다른 단지 특별공급이나 가점제에서 불리해져요.
- 임의공급 중 최초 분양 때부터 미분양이던 집: 계약해서 분양권을 갖고 있어도 무주택으로 봐요. 단, 그 분양권을 사들인 사람은 해당되지 않아요.
- 임의공급 중 처음엔 경쟁이 있었던 주택형: 무순위와 같이 주택 소유로 봐요.
같은 "남은 집"이라도 어떤 집이냐에 따라 다음 청약 계획이 달라져요. 다른 단지 특별공급을 노리고 계신 분이라면 계약 전에 꼭 확인하세요. 공고문 "단지 유의사항"에 해당 주택형이 어느 경우인지 적혀 있어요.
입주 끝난 단지의 무순위, 싸지만 대출이 문제
무순위가 입주 이후에 나오는 경우도 있어요. 잔금을 못 치르거나 입주를 포기한 세대가 생기면 그 집을 다시 공급하거든요.
이때 좋은 점은 가격이에요. 분양가가 2~3년 전 최초 분양 때 가격 그대로라서, 그사이 주변 시세가 올랐다면 꽤 싸게 사는 셈이에요.
아쉬운 점은 대출이에요. 입주 기간에는 집단대출 형태로 이뤄져 후취담보 대출(먼저 빌려주고 등기 뒤에 담보를 잡는 방식)이 가능한데, 입주 기간이 끝난 뒤에는 이 집단대출을 쓸 수 없어요. 개인이 따로 대출을 알아봐야 하는데, 후취담보로 해 주는 은행을 찾기가 어려운 경우를 여러 번 봤어요. 당첨은 됐는데 잔금 마련 때문에 한참 고생하시는 고객분들도 계셨어요.
- 신청 전에 은행 두세 곳에 "입주 후 무순위 잔금 대출"이 되는지 먼저 물어보세요.
- 규제지역은 대출 한도(LTV)도 줄어서 더 꼼꼼히 봐야 해요.
- 잔금 날짜가 짧게 잡히는 경우가 많으니 공고문의 잔금 일정을 꼭 확인하세요.
한눈에 정리
- 무순위는 경쟁 있던 주택형의 빈자리, 임의공급은 경쟁 없어 남은 집이에요.
- 무순위는 2025년 6월 10일부터 무주택세대구성원만, 거주 요건은 단지마다 달라요.
- 무순위·임의공급 모두 청약통장은 필요 없어요.
- 규제지역 무순위는 계약 안 해도 당첨자로 관리되고, 비규제지역은 관리되지 않아요.
- 규제지역에서 부적격이 나오면 다른 청약도 일정 기간 막혀요.
- 무순위로 계약한 분양권은 주택 소유로 봐요. 최초 미분양 임의공급은 무주택으로 봐요.
- 입주 후 무순위는 싸게 살 수 있지만 대출부터 확인하세요.
청약 규칙과 규제지역은 자주 바뀌어요. 이 글은 2026년 10월 14일 기준으로 정리했고, 신청 전에는 꼭 그 단지 공고문을 직접 확인하세요.
참고: 「주택공급에 관한 규칙」 제19조·제26조(2025년 6월 10일 개정)·제53조·제54조·제58조 / 국토교통부 보도자료 「무순위 청약, 이제 무주택ㆍ거주자에게 공급한다」(2025년 2월 11일) / 국토교통부 「2024 주택청약 FAQ」(2024년 5월 기준) / 10·15 부동산 대책(2025년 10월 15일) 언론 보도. 확인일 2026년 10월 18일.